[天知地知十大] 它,中国楼市十大谜团之首,天知地知你可知?

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  • 来源:中国科学院系统生物学重点实验室

原题目:它,中国楼市十大谜团之首,天知地知你可知?

1

海棠湾

以前直播的时候,我说过,中国楼市十大谜团之首就是:

1、海南岛上为全国国民建设的度假养老房,本就不是海南人的需求,为什么要用海南户口和海南社保来限购?

2、海南岛上建设的海景房、度假别墅,本就不是海南人的刚需,也不是社会民生需求,为什么要限价?

今天,来说的就是海南。

当然,聪慧的你也清楚,这是一个调侃,我清楚这是海南在保持房住不炒,在保持去房地产化,在产业转型,在尽力建设更美妙的海南。

但,这样的保持是违反市场的,违反规律的。

我想说的是:一切背离基础规律的事情终将被规律打败,一切背离市场常识的事情终将被市场打败,规律只会迟到,不会缺席。

一切,只是时光问题。

如同,经营一家企业,开创人非常辛劳,每天早出晚归,早上带大家开晨会、跳晨舞,全天开会和见客户,晚上还要加班复盘,非常辛劳,非常负责。

开创人很“准确”,但这样的“准确”并不见得就是“对”的,因为,你的商业模式可能不对,你的产品可能基本不符合市场需求。

你所有的辛劳和准确,在时光考验和现实成果面前是不堪一击的。

懂者自懂,企业如此,一个城市,也是一样一样的。

强调一下:不管是企业,还是城市,规律只会迟到,不会缺席。

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这样的政策,迟早会被纠偏,迟早会回归市场。

政策之手,可以插手民生,但对于非民生范畴,手伸太长,必回撤。

那么,问题来了,海南房子值得买吗?你是不是想推海南的房子?你是不是想割我?

2

三亚凤凰岛

一个城市能不能买,答案在哪里?

答案在常识里,答案在你的心里。

这个答案和你看到的消息、政策、重磅无关。

未来,关于某个城市能不能买,答案都是一样的,请记住:如果一个城市的房子并不值得买,在任何重磅消息、重磅政策、重磅利好呈现之后,也必定还是不值得买!

对于海南的说明就是,如果你以为自贸港之前的海南不值得买,那么,现在的海南依然不值得买。

请不要为任何的重磅买单,包含自贸港、中心城市、城市群、大湾区、合作区、示范区、一体化。

请只为你眼前看到的现实买单。

所以,

在我眼里,白沟、霸州不值得买,雄安新区呈现了,一样不值得买。

在我眼里,防城港不值得买,如果中越自贸区呈现了,一样不值得买。

在我眼里,丹东不值得买,如果中朝合作示范区呈现了,一样不值得买。

你可能会错过一波短炒和行情,但,放心,你不会跳坑,你不会站岗,你不会自已打自己的脸,因为,同样的钱,你可以有更好更放心的选择。

不是说这些不主要,而是在全国14亿人已经被房价教导过的今天,在移动互联网如此发达的今天,在信息跑的比钱快、更比人快的今天,你得知新闻,筹措资金,赶到现场时,价钱必定已经透支了,除非你是在概念透风之前入场,但极有可能就是站岗,成为烈士!

但对于海南,不一样。

自贸港之前的海南,在我眼里,确定是值得买的。

为何?

3

清水湾的威斯汀酒店

先来说个大前提,普及一个方式论。

一个城市能不能买?城市房价未来能否跑赢全国?

看什么?

房价=(人+钱)/房子。

人和钱,一方面看总量,更主要的是看增量。

房子,就是你看好的区域未来的存量和新增供给量。

最幻想的状况就是:这个区域的供给量越来越少,但来这里的NB人却越来越多。

放心,铁定涨。

2019年的苏州工业园区涨了30%,就是因为如此。

2019年的深圳湾涨了30%,也是因为如此。

这个理论,其实是常识,并不精深,也不须要精深。

未来10年,海南的人会不会越来越多?人口增速会不会超过房子增速?

如果大超,房价定涨,如果持平,房价必跌。

自己如何知道答案?看数据,看数据,数据不骗人。

供需是最最基本的底层逻辑。

4

海东新区

先来说供给。

海南供给的急速降落,源于海南的两个暂停政策,也就是海南坚定的去房地产化政策。

海南房地产业的“两个暂停”包含2个层面,一是暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓)及产权式酒店用地审批,二是暂停新建商品住宅项目计划报建审批。

海南这一次的“两个暂停”政策始于2016年2月,之后,共4次出台“两个暂停”相干增强政策。

暂停海岸线200米以内的建设开发。

暂停审批100平以下户型住宅。

暂停填海项目,暂停填海项目标住宅审批。

每年商品住宅(含酒店式公寓,下同)计划报建总建筑面积不得超过近两年年均商品住宅销售面积;

永久结束五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目。

坚定去房地产化。

收回一些已出让土地。

暂停海岸线200米以内的建设开发。

暂停审批100平以下户型住宅。

暂停填海项目,暂停填海项目标住宅审批。

每年商品住宅(含酒店式公寓,下同)计划报建总建筑面积不得超过近两年年均商品住宅销售面积;

永久结束五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目。

坚定去房地产化。

收回一些已出让土地。

等等。

海南的土地供给,必定必定是断崖式下跌的,供给是急剧下滑的。

2017,海南省全年供给住宅用地1188亩。

2018,海南省全年供给住宅用地940亩。

2019,海南省全年供给住宅用地1181亩。

而在2013年,这个数据可是12195亩。

注意,是海南全省。

同期,郑州一个市,全年住宅用地成交都是在1万亩左右。

5

石梅湾的艾美酒店

人口呢?

2018年海南省政府曾宣布《海南省人口发展计划(2030年)》,打算至2020年,海南常住人口要到达996万左右,2030年要到达1248万左右。

一年增添15万左右的户籍人口。

这个增加速度是不快的,郑州在2019年新增了46万人,杭州是增添了50万人。

但是,2030的人口目的是确定要实现的,这是政治义务,所以,你看到了,现在的落户政策、人才政策已经在逐步增强、放松、加快,可以看到的是,人口增速在未来几年会加快。

但其实,这个对于海南来说,不是最主要的。

自贸港、零关税、所得税优惠、更大的开放之下,人口引入、人口增速确定会加速,但其实,这些都不是最主要的。

要害要看几点。

1、住宅用地是在减少的。

2、人口还是在增添的。

3、利好兑现,人口增速会爆棚,利好延迟,人口增速还是会加快,只是不会爆。

4、海南的房子不是专为海南户籍人口建设的。

5、海南的房子不是海南户籍人口来应用和花费的。

6、海南房价,本不应当是户籍人口来决议的。

6

亚龙湾

有人会说,你这说法不对,以前海南可是有海量供给的,可是供过于求的,不能光看新房市场和新土地供给,存量房市场不能疏忽啊。

这个问题就问的非常好,也是一个成熟理性投资客的准确思维。

你知道海南在过去20年的房地产市场一共成交了多少套房子吗?你知道有多少套房子在海南的存量市场吗?

以下全是公开数据,可以自行百度查询官方数据。

海南历年商品房销售数据(含住宅、写字楼、公寓、商铺等业态):

2019,销售829万平,约4.74万套。

2018,销售1432万平,约8.2万套。

2016,销售1508万平,共86263套。

2015,销售991万平,共71385套。

2014,销售910万平,共64820套。

2013,销售1191万平,共79873套。

2012,销售931万平,共55003套。

2011,销售888万平,共44646套。

2010,销售854万平,约42000套。

2009,销售560万平,约35000套。

2008,销售370万平,约30000套。

2007,销售共210万平,约20000套。

2006,销售共196万平,约18000套。

2019,销售829万平,约4.74万套。

2018,销售1432万平,约8.2万套。

2016,销售1508万平,共86263套。

2015,销售991万平,共71385套。

2014,销售910万平,共64820套。

2013,销售1191万平,共79873套。

2012,销售931万平,共55003套。

2011,销售888万平,共44646套。

2010,销售854万平,约42000套。

2009,销售560万平,约35000套。

2008,销售370万平,约30000套。

2007,销售共210万平,约20000套。

2006,销售共196万平,约18000套。

2006-2019年,14年间,海南一共成交了约90万套商品房,除去公寓、写字楼、商铺等业态,过去20年,海南一共成交的住宅也就是100万套的样子。

20年时光,100万套的存量房市场,放在全国任何一个二线城市,屁都不是。

而海南,背后是3亿中产家庭的度假刚需。

郑州目前一年都是30万多套的商品房成交量。

这100万套的商品房存量,是全部海南省。

7

清水湾

综上,

1、过去20年,海南是一共最多100万套住宅的成交量和存量范围。

2、过去两年,海南每年是15万左右的户籍人口增加。

3、未来的海南,每年的住宅成交用地也就不到1000亩,按3的容积率、100平的建筑面积盘算,一共也就是一年只有2万套住宅的供给,这还是算的多的。

各位,在这样的事实和数据面前。

海南到底到底能不能买?

所以,我一直以来的建议就是:海南是安全的,海南是值得买的,海南是可以入的。

前提是,你不要瞎买,你要懂得你的核心需求是什么。

而,米宅推举的海南置业范畴,供给量最多只占全海南供给的四分之一,也就是一年5000套的供给吧。

如何跌?如何套?

当然,海南不属于刚需,海南须要长持,如果你盘算短炒海南就算了吧。

海南的政策窗口须要等,这是不断定的,虽然规律不会缺席。

海南的暴击须要等,这是不断定的,虽然市场不会缺席。

如果你是一个钱很少的刚需,请远离海南。

如果你想在海南短期博爆击,请远离海南。

如果你是一个毕业生想落户买房获取毕业生房票购房红利,海南不是首选,但必定不是过错的选择,也必定不是最差的选择。

如果你是一个在一二线已经多套房的人,海南是你的刚需,你值得拥有,美妙的生涯,本应和投资相辅相成,一路随行,海南,是北方有钱家庭养老度假的刚需。

8

石梅湾的威斯汀

海南如何买?

听我的,这一段最主要。

要不买海南中产的刚需,要不买全国有钱人的刚需。

不是这两种刚需的海南房子,不要碰。

还有一个前提,海南的限价,你的一切购房行动要斟酌到是什么样的房产目前有限价红利?

用自己的常识来断定,如果现在全海南不限购不限价,什么样的房子涨的会最猛?

答案很明白,听我的,就是这两种房子。

1、海口市区核心主城的配套成熟的楼盘,学区房更佳。

2、海南最优质的、最让人惊艳的度假房、海景房。

多说一句,底层逻辑是,海口市限价封顶17300元/平,而东线本该卖5万一平的高端海景度假目前限价不得超过3万,本该卖3万的目前限价不得超2万。

三亚是比拟为难的,主城计划老旧,度假感到不佳,而城市配套又远不如海口,所以,买城市就只看海口。

不看西线,不看小盘,不看小开发商,不看没有限价红利的。

全力关注海口、三亚两个城市,和东线的高端海景度假楼盘。

9

仔细的朋友发明,我通篇没有去剖析那个重磅的全岛自贸港,那个免税政策,那个金融开放政策等。

在资深投资客眼里,这些基本就不主要,只有小白和新手才去关注那些事情,才会用几千字去剖析这个会给人误导、给人挖坑的政策。

请和我一样,做一个楼市价值投资者。

长持,拥抱断定性,谨遵常识,买定离手,不关注短期政策和变更。

自贸港只是一个加分项,但不是你买房的必选项。

其实,海南,很像之前的长沙,长沙房价比哈尔滨、兰州、石家庄廉价,这不符合常识,长沙房价一刀切限价9970,这不符合市场规律。

别人唱空,别人唱衰,我是谨遵常识,信任规律,赶紧在去年初摇号入手。

不出所料,兑现提前,2020年的长沙,限价已经从9970放松到了13000,注意,这还是限价,并不包含市场倒挂,这就是规律的力气,也是常识。

而自贸港,只是相当于给了长沙一个相似于国度中心城市、什么特区之类的政策,但这不是你买不买长沙的要害,规律和常识才是。

其实这一切也不主要,也不应当是一个资深投资关注的重点。

长沙限售4年,海南限售5年。

明年涨不涨有个毛用?3年后涨不涨有个毛用?

限售5年,你去关注个毛线的短期政策和行情啊?

我们全力要关注的是两件事,一是能不能有租金,二是七八年之后是什么样子?

“2025年,建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2030年,建成世界一流的国际旅游目标地。”这是政府的稳重许诺。

如果到2030年,海南的海景房还在限购限价,你还指望着那时的海南,能和国际接轨,能成为世界一流的国际旅游目标地?能和国际接轨成为国际化的自由贸易港?

这还国际个毛线?

连住宅保障做的最好的新加坡,非民生的商品住宅也是要14万起每平,之前也是全球不限购,只是因为涨太多太快才加了20%海外购买税,之后横盘在12万+,如今14万+。

所以,谨遵常识,信任规律,坚持定力,眼盯2030年的海南即可。

我已经在2016-2017,在海南暴涨前夕在海南置业4套,均不止翻番,1套已转,2套已经出租,一套自用,现在的我,已经跳过海南在看全球了,剩下的,该你们在海南上场表演了。

看中城市就建议只看海口,用城市选筹理论来剖析即可,倒是度假楼盘牛鬼蛇神太多、坑太多,加我同事微信,米宅眼中的《米宅海南度假置业军规》和《米宅海南度假+海景推举楼盘》的PDF文件,发给你,与你分享。

米宅小鹏:188 3804 3804 (同微信)返回搜狐,查看更多

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