[警钟亿房] 【排雷】千亿房企泰禾要易主 黄其森为房企敲响警钟

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  • 来源:中国科学院系统生物学重点实验室

原题目:【排雷】千亿房企泰禾要易主 黄其森为房企敲响警钟

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千亿房企,一手打造了“运河边上的院子”的泰禾团体(000732-SZ)深陷债务囫囵。

截止2020年7月7日,公司已经到期却无偿付的债务270.65亿元,年内还有555亿元到期债务在路上。

这家龙头房企怎么了?手握优质资产,泰禾却为何不能自救?只能坐等“白衣骑士”?

千亿级房企接连“暴雷”

2020年7月6日,泰禾团体公告,公司短期流动性呈现艰苦,经多方尽力筹资,仍未能完成本次“17泰禾MTN001”本息的按时兑付。

“17泰禾MTN001”为泰禾团体2017年度第一期中期票据,发行总额15亿元,期限为3年,票面年利率7.5%,本期应还本息金额16.125亿元。

到2020年7月5日本期本息兑付日,泰禾团体尽管多方尝试筹款,仍无力偿还,造成本质性违约。

此前的2020年7月3日,东方金诚将泰禾团体主体信誉等级由AA-下调为BB,评级展望为负面,并将“16泰禾02”、“16泰禾03”信誉等级由AA-下调为BB。

鉴于公司未能兑付“17泰禾MTN001”本息,东方金诚将泰禾团体主体信誉等级由BB下调至C,同时将“16泰禾02”、“16泰禾03”信誉等级由BB下调至C。

事实上,2020年以来,泰禾团体已经深陷债务囫囵。

早在2020年4月,泰禾团体和失控人黄其森就因为子公司东莞金泽置业8亿元债务供给担保,而承担连带义务,被列为失信被履行人。

堂堂泰禾团体竟连一个子公司的“窟窿”都填不上。黄其森沦为老赖,也正式向外界揭开泰禾的窘境,以及黄其森的“皇帝新装”。

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2020年以来的债务违约只是泰禾负债的“冰山一隅”。

依据泰禾团体回复深交所问询函内容,截至7月7日,泰禾团体已到期未偿付的债务高达270.65亿元,而2020年内公司还面临555.11亿元到期债务。

泰禾团体表现,前两季的短期债务已经还款48.10亿元,已完成贷款置换和展期续贷61.80亿元,置换和展期续贷后还款期限均在一年以上。

曾是千亿级龙头房企,为何沦落至如此地步?

泰禾“原罪”,逆势加杠杆

长期以来,激进是黄奇森和泰禾团体的“人设”,这点可以从泰禾团体财报可窥一斑。

Wind数据显示,泰禾团体净资产负债率近六年一直高居不下,远高于同为A股上市的民营房企阳光城、华夏幸福、新城控股。

以2017-2019年为例,公司净负债率分辨约为473%、385%、248%,而同时代,新城控股净负债率仅为67%、35%、16.36%。

即使与近年杠杆加得有点大的华夏幸福相比,泰禾团体依然过于激进。近三年华夏幸福净负债率分辨约为59%、166%、183%。

在房地产蒙眼狂奔的年代,泰禾团体这种敢干敢为的加杠杆模式确切吃香,也有利于范围扩大。但一遇到急流浅滩,高杠杆企业抵抗风险才能也最为懦弱,也最容易搁浅。

杠杆加的太大,迟早要还的,哪怕黄其森比其他房地产大佬要更懂金融,更会秀“财伎”。他曾在银行工作近十年,嘴边常挂“不懂金融就搞不好房地产”。

泰禾的激进,或也源于其开创人的性情。开办泰禾那一年,黄其森31岁,“鲜衣怒马正少年”。

2002年,泰禾挥师北上,黄其森以对三坊七巷式院子文化的崇敬,开发了北京通州一幅地块,打造成“运河岸上的院子”,一战成名。

2013年泰禾开端猖狂拿地,仅当年就花逾195亿元在北京、福建拿地。直到2017年,泰禾依旧在狂热的收并购。

也正是在2017年,泰禾团体实现1007亿元销售额,晋级千亿房企行列。

彼时黄其森非常乐观,扬言要在2018年迈上2000亿元,引得泰禾股价持续涨停两天,最终仅录得1300亿的销售额。

毫无控制的范围扩大,将公司负债从2014年的557亿元,推升到2019年末的1906亿元,极高的杠杆最终将公司推入流动性危机。

而且,泰禾团体眼下的艰苦也是因为去化难造成的。错也是错在泰禾做了高端房产,北京孙河动辄10万一平的房子,是宏大刚需人群望而生畏的。

泰禾高端房地产投入大,价钱高,使得销售群体相对狭窄,项目去化比刚需产品要难度大很多,这也造成公司“高周转”存在艰苦。

诚如泰禾团体在债务违约公告中所说,受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素影响,公司现有项目标去化率短期内有所降落,销售预期存在波动。

等候白衣骑士,泰禾终将易主?

曾经孙宏斌哭诉贾跃亭不知道断臂求生。

恰恰相反,黄其森是一个舍得断臂求生的人。为求生存,2019年以来,泰禾团体一直在卖股权回笼资金,将很多项目变卖给同为闽系房企的世茂团体。

2019年公司处理子公司及其他营业单位收到的现金净额约为99.5亿元,比2018年1.2亿元增添约98.3亿元。

“刹车”踩得太急也太晚,泰禾巨额债务已经在瓦解边沿。终于在2020年5月,公司正式公开“打算引入战投”,同时黄其森也有意让出第一大股东席位。

市场哗然,没有想到头部房企也等来这样的命运。

业内有一种说法,你可以质疑泰禾的资金链,但不可能质疑泰禾院子。这一IP的影响力是被全部行业确定的。

不可否定,院子系已经成为泰禾团体鲜明的产品特点,也成为其最大的IP和“护城河”。

依据泰禾团体在2020年7月7日回复深交所问询函,泰禾尚有中国院子、长阳半岛中央城、华大泰禾广场等二十余个项目尚处于施工阶段。

截至2020年5月底,公司所开发房地产项目总剩余可售货值约3650亿元。其中预计销售回款10亿元以上的22个项目集中散布在深圳、杭州、南京、苏州、福州等一二线核心城市,重要业态为院子系、府系、园系、大院系等。

这些优质资产也正是行业公司都想乘机拿到手的。

据悉泰禾战投的“绯闻”对象很多,有福建“老乡”金茂建发、厦门国贸。此后又传出万科,此前万科曾接手过华夏幸福甩卖资产。

5月末的一天,55岁的泰禾老总黄其森衣着朴实,还在马不停蹄带着投资方参观北京泰禾·金府大院。

泰禾已经走到命运十字路口。

作者:李莹返回搜狐,查看更多

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